敷地権、敷地利用権と専有部分の一体化

土地や建物のトラブルの防止に役立つ 登記・測量の基礎知識 をわかりやすく掲載します

登記・測量の基礎知識 No.21
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敷地権とは

Question

マンションを購入したのですが、登記記録に「敷地権」という表示がありました。これはどういうものなのでしょうか?

Answer

建物を建てるためには、土地が必要ですね。この建物の建っている土地を「敷地」と呼びます。そして、建物の所有者は、その敷地についても所有権や地上権などの、建物を建てることができる権利を持っているのが普通です。

この事は、マンションのような区分建物でも同じなのですが、区分建物の所有者が持っている敷地の権利(所有権や地上権など)を「敷地利用権(しきちりようけん)」と呼びます。

通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独立した不動産として別々に登記されていますので、例えば、一戸建て住宅とその敷地を所有していた人が、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

参考図1:

参考図1:通常の建物(一戸建て)

しかし、分譲マンションのような区分建物の登記簿には、その敷地に関する権利(敷地利用権)も一緒に登記されていて、専有部分と敷地の権利(敷地利用権)は分離して処分することができない扱いとなっています。

つまり、マンションを売り買いすると、その敷地の権利(敷地利用権)も一緒に売り買いされる仕組みになっているのです。

参考図2:

参考図2:区分建物

なぜこのような扱いをするのかといいますと、区分建物について、従来のように土地と建物を別々に登記するとなると、非常に複雑でわかりにくい登記になってしまうからです。

なぜ従来通りだと複雑になるのか、少し詳しく書きます。

マンションの戸数は1棟で50戸とか100戸あるのは普通ですが、そのマンションが建っている敷地の権利(敷地利用権)は、全戸の所有者で共有することになります。

これを従来のように、土地と建物を別々に登記するものとすると、マンション各戸の登記簿は別々に存在するのに、その敷地は共有なので、(その敷地が一筆だとすると)土地の登記簿は一つしか存在しないことになります。

このような状態で、マンション各戸が売買されたり担保が設定されたらどうなるでしょうか?

建物登記簿は、各戸が独立して存在していますのでそれぞれに記載されることになり、特に問題はありませんが、土地は共有ですので、各戸全ての登記が一つの土地登記簿に記載されることになります。

すると、マンション各戸が売買されたり担保が設定さるたびに、同一の土地登記簿に所有権移転登記や抵当権設定登記がされることになり、その記載内容が膨大となって、非常に複雑でわかりにくい登記になってしまうのです。さらに、記載ミスや読み間違いといったトラブルが起きる危険も増します。

このような問題を解消するため、「敷地利用権と専有部分の一体化」が導入されたのです。

これにより、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買等されることになりましたので、所有権移転登記などは、区分建物の登記簿のみに記載し、土地登記簿には記載しない扱いとなり、登記事務が簡略化され、登記簿上での権利確認も容易になりました。

さて、設問の『敷地権(しきちけん)』についての説明がまだでしたね。

敷地権とは、区分建物の登記簿に登記された、専有部分と一体化された敷地利用権のことを、不動産登記法では敷地権というのです。

以上、敷地権について簡単にご紹介しましたが、実際には、規約で専有部分と敷地利用権とを分離して処分できる場合があるなど、非常に複雑です。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

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