「区分建物」について紹介

土地や建物のトラブルの防止に役立つ 登記・測量の基礎知識 をわかりやすく掲載します

登記・測量の基礎知識 No.20
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区分建物とは

Question

マンションの購入を考えています。マンションのことを区分建物とも呼ぶそうですが、普通の一戸建ての建物とはどのように違うのでしょうか?

Answer

通常の建物は、1階部分をAさんが所有し、2階部分をBさんが所有する、というような登記はできませんが、区分建物はできます。

区分建物(くぶんたんてもの)とは、一棟の建物の一部を独立して所有することができる建物のことで、区分所有建物と呼ぶこともあります。

区分建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。

専有部分とは、4階の2号室といった形で区切られた室内空間のことで、マンションであれば、居住者が専有する部分です。

参考図1:

参考図1:一棟の建物

一方の共用部分とは、エントランスやエレベーター、外廊下など、居住者が共同で使う部分は全て共用部分となります。

参考図2:

参考図2:専有部分と共用部分

さて、ここまでマンションを例にご紹介してきましたが、マンションが皆区分建物であるとは限りません。区分所有を目的としなければ、マンションであっても通常の建物として登記できます。例えば、賃貸を目的としたマンションなどがそうです。

逆に、区分所有を目的とするのであれば、昔ながらの棟割長屋、最近ではテラスハウス(複数の建物が連続してつながっている住宅)も区分建物として登記することができます。

ただし、建物を区分建物として登記するためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たす必要があります。

「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状態であることをいいます。

これらの要件を満たしていない場合は、区分建物として登記できません(通常の建物として登記することはできます)ので、区分所有することはできません。

以上、区分建物について簡単にご紹介しましたが、実際に区分建物として登記する際には、様々な難しい判断を伴う場合があります。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

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