買った土地の面積が登記簿に記載された面積より少ない

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土地・境界に関するお役立ち情報 No.18
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買った土地の面積が登記簿より少ない

Question

私は、不動産業者の仲介で土地(220平方メートル)を購入しました。

購入する土地には境界杭が入っていたので、実測をせず登記簿面積による土地売買契約をしました。

ところが家を建てる段になり、建築業者から約20平方メートル少ないと言われました。

私は土地の面積というものは、登記簿面積とそんなに違わないと思っていたのですが、今から一部返金の請求はできるでしょうか?

また、固定資産税額にも影響すると聞きましたので、今後のためにも登記簿の面積を実際の面積に訂正していおきたいのですが、どうすれば良いのでしょうか?

Answer

まず、購入代金の件ですが、今回は登記簿面積での売買契約を締結したので、後から面積が少なかったからと言って購入代金の一部返還請求はできないと考えられます。

瑕疵担保特約等で、減歩の場合の取扱など別規定が謳ってあれば何か方法があるかもしれませんが、やはり実測での売買がベストの選択だったと思います。

次に、土地の面積についてですが、境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因は、次のようなことが考えられます。

  1. 元々の面積が違っていた。
    測量技術が稚拙であったり、税を少なくするため意図的に少ない面積になるように測量をしていた時代の面積がそのまま現在に踏襲されて登記されているような場合。
    法務局では、地図に準ずる図面(公図)のみにより処理されている土地
  2. 平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した際に、残地求積の扱いとして公簿面積から差し引き計算で表示された残地側の土地の場合。
    これも上記1のような土地を分筆した際によくある事例です。
  3. 古い分筆等による土地の場合。
    昭和30〜40年代に開発した古い団地には、地積測量図がなかったり、あっても現地復元性の乏しい地積測量図である場合が多いようです。(三斜求積で辺長の記載がないような図面)
  4. 境界石が移動した。
    移動する原因としては、道路工事などの公共工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、施工上邪魔になる境界標を抜いて、元の位置に正しくに戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動したような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも国土調査の実施時期による精度誤差など面積が違う原因は数多く考えられますが専門性が高くなりますのでこのぐらいで留めておきたいと思います。

平成17年の不動産登記法改正により、世界測地系座標による土地の位置づけ(現地復元性の向上)や、分筆登記する際には全部の土地を求積することが義務づけられ残地求積の弊害はなくなりました。

いずれにしても大ざっぱな測量ではなく、今回のような事例を解決するには土地境界確定図の作成と土地地積更正登記を申請する必要があります。

まずは、最寄りの土地家屋調査士事務所にご相談されることが最良の解決方法につながると思います。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

 情報提供:土地家屋調査士結城輝夫事務所<宮城県仙台市>

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目 次

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  1. あなたの土地を守る3つの方法
  2. 境界標設置のメリットと、境界標の種類
  3. 土地を守る確定測量は立会が重要
  4. 土地を分割して売りたい(相続したい)
  5. 土地登記簿の面積が実際に測ると違う
  6. 境界杭が抜けてしまったので復元したい
  7. 父が元気なうちに隣の土地との境界をはっきりしたい
  8. 工事のため境界杭が邪魔なので、隣と立ち会ってから工事したい
  9. 地目を変更したい(山林→宅地など)
  10. 農地を宅地にして子の家を建てたい
  1. 公図に、実在しない水路がある
  2. 現地と公図の形が違う、どちらが正しい
  3. 宅地を通る国有地の払い下げ
  4. 字が異なる宅地は合筆できるか
  5. 奥まった土地にも建物を建てたい→土地を分筆し道路位置指定
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  7. 相続した土地の場所がわからない
  8. 隣地との境界線を確定したい
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  1. 土地の境界はいつできたか
  2. 確定測量図の押印なぜ必要
  3. 幅員4メートルない位置指定道路
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  9. 幅員3メートルの市道、道路後退必要か
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  4. 登記面積より少ない実測面積
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  7. 河川保全区域内の土地分譲手続き
  8. 保留地を購入する場合の注意点
  9. 境界立会への協力は必要なのか
  10. 道路対向地でも境界立会が必要か

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