市街化調整区域に住宅を建てたい

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土地・境界に関するお役立ち情報 No.31
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市街化調整区域に住宅を建てたい

Question

私は農家を営んでいますが、二男夫婦が去年の秋、東京から引っ越してアパート住まいをしています。
仕事も落ち着いたので、畑の一部を二男に贈与して家を建てさせたいと考えています。
私が住んでいる地域は市街化調整区域に属しています。
この場合、土地に関してどのような手続きが必要になるのでしょうか?

Answer

「都市計画法」は、無秩序な市街化を防止するために、市街化区域と市街化調整区域という都市計画区域を定めています。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。

市街化調整区域は、市街化を抑制する目的の区域ですから、例外的に建物の建築が認められることはありますが、一般の人が住宅を建築することは原則として認められていません。

市街化調整区域内において例外的に認められる開発行為等は,次に掲げる都市計画法第34条各号のいずれかに該当する場合に限られます。

  • 1号
    周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗,事業場等
  • 2号
    市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
  • 3号
    温度,湿度,空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物(適用該当なし)
  • 4号
    市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理,貯蔵及び加工施設等
  • 5号
    県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
  • 6号
    市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等
  • 7号
    火薬類の貯蔵又は処理施設
  • 8号
    道路管理施設,休憩所または給油所及び火薬類製造所
  • 8号の2
    集落地区計画内の建築(適用該当なし)
  • 9号
    既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築(適用該当なし)
  • 10号イ
    計画的な市街化を図るうえで支障がなく,開発審査会の議を経たもの (大学,研究所等で5ha以上のもの及びそれらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの)
  • 10号ロ
    市街化を促進するおそれがなく,かつ市街化区域で行うことが困難又は,著しく不適当と認められるもので,開発審査会の議を経たもの(農家等の分家住宅,集会所,既存建築物の建替,幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設,老人保健施設,有料老人ホーム等)

以上の中から設問に該当するのは、10号ロです。
この場合(農家の二、三男の分家開発)の要件は次のようなものです。

  1. 本家たる世帯の構成員、または構成員であったものが分家すること
  2. 分家しようとする者が、譲渡、贈与、相続によって取得した土地であること
  3. 既存の集落内またはその周辺にあること
  4. 市街化調整区域内以外には住宅を建築できる土地がないこと

等の合理的な事情があること。

これら要件以外にも細かな規定がありますので、詳しくは各市町村や県の宅地開発課に相談することが必要です。

また、農地転用許可も必ず必要になりますので、詳しいことは、各市町村の農業委員会に相談するとよいでしょう。

このように市街化調整区域に住宅を建築する場合は、もともと宅地として整備していない土地ですから下記の事項をチェックする必要があります。

  1. 建築基準法上の道路に接していますか?
  2. 雨水の排水ができる水路か側溝がありますか?
  3. 道路に水道本管が来てますか?
  4. 道路に電柱、電話柱が来てますか?
  5. 道路に下水道がありますか?整備されてなければ、浄化槽の設置が必要になります。(各漁協、土地改良区等の放流同意書要)
  6. 農業振興地区(農振地区)に指定されていませんか?指定がある場合は"解除"の手続きが必要です。(年2回の審議のため最長6ケ月を要する)
  7. 地目は何ですか?農地(田、畑)なら"宅地"に地目を変更する手続き(農地転用)が必要
  8. 道路と敷地の段差はありますか?道路より敷地のほうが低い場合は土盛りが必要になります。(面積と高さにより宅造規制がかかる)
  9. 分筆が必要ではありませんか?(転用面積には制限があり、おおむね500平方メートル以下)
  10. 以上の各申請手続き及び農地法許可、開発許可手続きの諸費用

このようなチェック項目をクリアするためには時間と費用がかかります。

以上のことから、農地を宅地に整備する場合と、住宅団地に宅地を購入する場合とを、経費と日程の両面から比較検討してみる必要があります。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

情報提供:土地家屋調査士結城輝夫事務所<宮城県仙台市>

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