土地家屋調査士が行う様々な業務を紹介します

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土地家屋調査士の業務

土地家屋調査士は様々な案件を同時並行処理で行っていますが、それらの多くは次のような作業内容によって構成されています。

資料調査 法務局や市町村役場、道路管理者等に出向き、保管書類や図面の閲覧等を中心に調査します。
料金は、調査する図面や書類等の種類や、土地の筆数などによって計算されます。
現地調査 実際に立会や測量業務に入る前に現地の状況を把握し、資料に基づきどのような作業が必要になるか計画をたてるための調査を行います。
料金は1件ごとに計算します。
測量業務 土地地積更正登記や土地分筆登記を申請しようとする際、現地の状況を的確に把握し、筆界がどこにあるのか、又は分筆地の面積や形状等を検討するために行います。
また、建物の新築登記や増築登記に際しては、建物の床面積や敷地との位置関係を建築確認書など資料を元に必要な測量を行います。
料金は測量する面積に比例し形状把握等の作業難易度を加算することによって計算されます。
境界標埋設 設置箇所に適した方法で、コンクリート杭、プラスチック杭、金属標、鋲等を設置します。
料金は作業の難易度や境界標の本数などによって計算されます。
立会業務 土地の所有者はもちろん隣接地所有者や道路・水路など公共用地管理者を含めた全関係者が現地で一同に会して、個々に境界の確認を行います。
料金は、場所が郊外か市街地か住宅密集地か、隣地は公共用地・民有地ごとに境界点の数と難易度によって計算されます。
書類作成 境界立会に関する書類、境界確定図・地積測量図等図面の作成、登記申請書の作成等、土地家屋調査士の業務には様々な書類作成が伴います。さらに、関係者の署名押印も必要になります。
料金は作成する書面の種類や葉数、関係者の人数などによって計算されます。
申請業務 土地・建物について必要な各種の登記申請を行います。
料金は申請の種類や件数によって計算されます。

土地家屋調査士が行う基本的な業務

土地家屋調査士が行う基本的な業務を紹介します。

現況測量 土地地積更正登記や土地分筆登記を申請しようとする時、現地の筆界がどこにあるのか、分筆する位置や形状がどうなるのか、といった状況を把握したり検討するために行います。また、建物の新築や増築をする時、建物の配置計画や建築確認申請に必要な現況測量も行います。
地形と境界標の位置、建物の形状や位置、道路・マンホール・電柱など、その他現状把握や検討に必要な調査測量を行い、図面(現況測量図)を作成します。
境界標埋設 土地の取引(売買や物納)、分筆登記・地積更正登記の申請、あるいは塀や擁壁などの工作物を築造する場合には、境界標が正しく設置されていることが重要です。
もし境界標の一部でもない場合は、法務局や道路管理者(県、市役所等)で境界に関する資料を調査し、隣接地の所有者や道路・水路などの官地を管理する役所の立会を求め、境界確認及び測量を実施し境界標を正しく埋設しなければなりません。
土地境界確定 土地を分筆したり、地積更正登記を申請する際は、土地の境界が確定している必要があります。また、建物の新築や造成工事を計画するために、土地の形状や高さ、正しい面積を測量しなければならない場合も多くあります。もし境界標がない場合には、境界標を埋設しなければなりません。
そのためには、申請する土地の周囲の隣接地所有者や道路・水路などの管理者と立会の下で境界を確認する作業を行い、必要に応じて土地境界確定図を作成します。

土地分筆登記 土地の一部を売買する場合や、相続により土地を分割してそれぞれに分ける場合、共有名義の土地を分割して単有名義にする場合、畑の一部を宅地にする場合等のように、1つの土地を何らかの理由で複数の土地に分割する登記手続きのことを「土地分筆登記」といいます。
分筆点には新しく境界標を設置することになります。この境界標はコンクリート杭をさらにコンクリートで保護するなど、簡単に抜けたり動いたりしない材質・埋設方法で設置する必要があります。また、事前に土地境界確定図の作成及び土地地積更正登記が必要になる場合があります。
土地地積更正
登記
実測した面積と登記簿に記載された面積が異なる場合に、登記簿の面積を改め直す手続きのことを「土地地積更正登記」といいます。
土地の取引条件として実測売買する際は、登記簿に記載された面積と実測の面積が一致している必要があります。
また、土地を分筆する時、実測した面積と登記簿に記載された面積の誤差が、認められている限度を超えている場合には、事前に土地地積更正登記を申請しなければならないことが不動産登記法で義務づけれられています。
土地合筆登記 複数の土地を1つの土地にまとめる登記手続きのことを「土地合筆登記」といいます。
合筆登記の申請には、次のような制限(合筆制限)があります。
1、地番区域が一致しているか(字や○○丁目などが一致していること)
2、接続した土地である(必ず隣接していなければならない)
3、地目が一致している(合筆前も合筆後もすべて同じ地目であること)
4、所有者(持分も含めて)が同一である
5、その他(所有権の有無・所有権以外の登記のある土地)同一である
土地合筆登記には測量業務は伴いませんが現地調査は必須となります。
土地地目変更
登記
土地にはその現況と利用目的に応じた23種類の地目が決められています。家が建っている土地ならば「宅地」、田んぼであれば「田」といった具合に土地の質的なものを表示するものです。
23種類の地目:【田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、雑種地】
地目が変更した場合、土地の所有者には1カ月以内に土地地目変更登記を申請する義務が課されています。

建物表題登記
(建物の新築)
建物を新築した場合は、完成後1カ月以内に、建物の位置や面積、所有者などの情報を登録する「建物表題登記」を申請するよう義務づけられています。
融資を受けて建築された建物の場合は、手続き上建物表題登記を忘れることはありませんが、借入れしないで新築された建物の場合、申請していない事例が少なからずあります。
建物表題登記の申請には所有権を証明する書類などの添付が必要になります。これらの書類は、新築後すぐであれば容易に準備できますが、何十年も経過すると紛失することもあります。
分譲マンションの新築登記は、一戸建てとは違った手続を必要とします。
表題変更登記
(建物の増築、
一部取壊し等)
建物を増築したり一部を取り壊した場合、附属建物を新築した場合等には、工事完了日から1カ月以内に「建物表題変更登記」を申請することが義務づけられています。
登記簿の内容を、現状と同じにする手続きを行います
建物表題変更登記を忘れずにしておくことで、大切な財産を法的に守ることができます。
建物滅失登記 建物を取壊したり火災で焼失した場合は、1カ月以内に建物の滅失登記を申請することが義務づけられています。
建物滅失登記を申請すると、自動的に役所の固定資産税課に通知されますので、誤って固定資産税を徴収されることがなくなります。

筆界特定制度による申請代理業務

筆界特定制度は、境界紛争等を解決するために筆界特定登記官が土地家屋調査士や弁護士などの専門家(筆界調査委員)の意見をふまえ、迅速・適正に筆界を特定するものです。
全ての土地家屋調査士が、この制度を活用するための申請代理人として業務を行うことができます。


土地家屋調査士会のADRセンター相談員(認定土地家屋調査士)

土地境界問題専門のADR機関として日本土地家屋調査士会連合会(日調連)傘下の土地家屋調査士会に設置されています。

境界紛争を解決する手段として、最初から裁判所の調停や裁判に訴えるのではなく、境界の専門家である土地家屋調査士と、法律の専門家である弁護士の知識や経験を活用することで、簡易に境界問題を解決するための専門機関です。

土地家屋調査士が特別なカリキュラムに沿って研修し、法務大臣の認定試験に合格し登録することで認定土地家屋調査士として相談員になることができます。

土地家屋調査士が窓口となって行うその他の業務

土地家屋調査士が窓口となって処理できる基本的な業務を紹介します。
業務内容によっては、土地家屋調査士以外の資格者(行政書士、司法書士、建築士、税理士、弁護士等)と連携し、お互いに協力しながら業務を進めて行く場合があります。
そのようなときでも、土地家屋調査士が窓口となることで効率よく業務を処理できます。

狭あい道路
拡幅協議
(2項道路等)
建物を建築する場合、敷地が、道幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している事が必要です(建築基準法)。
現況の道路幅が4メートル未満でも、敷地と道路の境界線を確認し、道路の中心線から自己敷地の方へ道路幅を2m以上後退(セットバック)させれば建築可能です。
隣接地・道路対向地(向こう三軒両隣)の所有者と協議して、道路中心杭、道路の元幅杭、後退杭を設置し、狭あい協議を関係機関に提出し確認を経て、建築確認申請の手続きに入ることができます。
(狭あい協議の申請代理は行政書士の業務です)
道路位置指定
申請手続
建物を建築する場合、敷地が建築基準法上の道路に接する必要があります。
1筆の土地を数筆に分けて分譲する際、国道や市道など公道に直接接続できない宅地ができる場合があります。そのままでは建物を建てることができませんが、その敷地に接した道路(私道)を新設し、建築基準法上の道路として認めてもらう事で建物を建てることが可能になります。
その私道を建築基準法上の道路として特定行政庁(建築主事を置く地方公共団体、及びその長)に認めてもらうことを「道路位置指定」といいます。
(位置指定道路の申請代理は行政書士の業務です)
道路法24条申請
(道路の乗り入れ)
住宅や車庫の新築により、道路縁石を外して車の乗り入れ施設を設けたい場合は、道路管理者に工事申請し承認を得なければなりません。その手続を道路法第24条申請といいます。
出入りする車両や目的により、必要な砕石厚や舗装厚、間口、勾配など技術基準が定められています。
(道路法第24条施行承認の申請代理は行政書士の業務です)
用途廃止
払下手続
道路や河川などのことを「公共物」と呼びますが、このうち、道路法や河川法といった法律の適用を受けないで、里道や水路に使用されている土地を「法定外公共物」と呼びます。この法定外公共物は国有地ですが、既に目的とする機能を失ったものは、国から払い下げを受けることができます。
土地境界確定協議を行い、隣接関係者から払い下げに異議ない旨の同意を取得することで、払い下げ申請をすることができます。
(用途廃止払下手続の申請代理は行政書士の業務です)
農地転用手続 登記簿の地目が田や畑(農地)になっている土地に家を建てる場合には、農業委員会で農地法の許可や届出が必要です。
この土地の地目を宅地に変更する(地目変更登記)際には、この許可書または届出書が必要となります。
(農地転用手続の申請代理は行政書士の業務です)
開発行為
許可申請
建築物等を建築する目的で一定規模を超えて土地の区画を変えたり、切土・盛土などの造成をおこなって宅地のように形質の変更を行う場合は、開発行為の許可を得る必要があります。
土地の面積が一定規模に満たなければ、開発許可が不要な場合もあります。
(開発行為許可の申請代理は行政書士の業務です)

主な登記の流れ

土地家屋調査士が行う、主な登記の流れを掲載しますので参考にしてください。

土地分筆登記・土地地積更正登記
相談→受託→法務局等資料調査→現地調査→事前仮測量→立会依頼→立会→測量→境界標埋設→境界確定図・地積測量図等作成→承認印受領→登記申請→成果簿作成→登記完了証受領→納品
必要期間は通常2〜3ヶ月程度要します。立会業務と隣接地権者の承認印がスムーズに進めば、もっと短縮できる場合もありますが、スムーズでない場合はさらに期間を要します。測量そのものは数日で終わりますが、依頼者の見えない部分で法律的な判断や関係者との協議、必要な申請期間等で時間を要します。
この後、所有権移転登記する場合は申請後、完了まで1週間程度要します。
以上のように、それぞれ案件を処理するための時間を要しますので、ご相談される場合はできるだけ早く着手できるように、期間的余裕を計算に入れて、ご相談いただきたいと思います。

建物登記(新築)
受託→法務局閲覧調査→建物現地調査→申請書類作成→表題登記申請→登記完了証受領→所有権保存登記+抵当権設定登記申請(司法書士)→登記識別情報(権利証)+登記完了証受領→納品
必要期間は通常3週間程度です。融資機関の融資実行手続も処理スピードに影響します。

基本的に公共嘱託登記土地家屋調査士協会に所属している土地家屋調査士であれば、官公署等、役所が発注する公共嘱託登記業務にも対応できます。

官公署等の嘱託登記(分筆→所有権移転)
事前相談→法務局等閲覧調査→現地調査→見積→受託→現況測量→立ち会い→境界標設置→境界確定図・地積測量図等図面作成→関係者押印受領→登記嘱託→登記完了証受領→所有権移転登記(司法書士)→登記完了証受領→成果簿作成→納品
境界立ち会いと測量の伴う登記業務は、通常2〜3ヶ月を要します。


目次

  1. 土地家屋調査士の概要
  2. 土地家屋調査士の業務
  3. 土地家屋調査士の道具

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