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- 土地の登記・測量
- 土地分筆登記
土地分筆登記
分筆登記（ぶんぴつとうき）とは、一筆の土地（一個の土地）を二筆以上の土地（二個以上の土地）に分割する登記のことをいいます。（逆に、複数の土地を１つにまとめる登記を合筆登記といいます）
どんな時にするのか
土地を分筆する主なケースとしては次のようなものがあります。
- 土地の一部を売買する場合
- 土地の一部の地目が異なる場合
- 相続した土地を相続人ごとに分ける場合
- 共有の土地を分筆し、単有に変える場合（共有物分割登記の前提として）
- １筆の一部に家を建てる際に、宅地として利用しない部分の土地を分ける場合
分筆登記を申請することができるのは、その土地の所有者ですが、その土地が共有の場合や所有者が死亡している場合等種々のケースがあります。
また、実際の作業では、測量して、境界標がない場合には境界標を設置し、隣地所有者に現地で確認してもらい、正しい境界が記載された境界確定図を作成し、全員の押印をもらう等の様々な手続が必要になります。
申請義務について
申請義務はありません。
その土地の所有者の意思に基づいて申請することができますが、所有者全員（共有者全員）で申請しなければなりません。
土地分筆登記がなされると
土地分筆登記がなされると
分筆登記がなされると、分筆された土地には新たな地番がつけられ、独立した土地として登記され、公図（地図）にも分筆した線が引かれ新たな地番が記載されます。
手続の流れ・必要な書類など
土地分筆登記の手続きは、次のような流れで進めます。
- 法務局等資料調査
- 現地調査
- 事前仮測量
- 立会依頼
- 立会
- 測量
- 境界標埋設
- 図面作成
- 承認印受領
- 登記申請
必要期間としては通常２～３ヶ月程度要します。
隣接所有者との立会、筆界確認がスムーズに進めば、最大１ヶ月ぐらい短縮できる場合もありますが、スムーズでない場合はさらに期間を要します。
測量そのものは数日で終わりますが、依頼者の見えない部分で法律的な判断や関係者との協議、必要な申請期間等で時間を要します。
土地分筆登記の手続きに必要な書類には、次のようなものがあります。
- 委任状
- 地積測量図
- 筆界承諾書等
※必要な書類は、条件により変わりますので、詳しくはお問い合わせください。
費用について
40万円～ （境界確定測量を含みます）
一宅地の業務実績で多い価格帯は 45万円～65万円 ですが、
下記の諸条件により価格が変動します。
- 地域区分により難易度が変わります（例：都市部・農村部）
- 隣接地に赤道（あかみち）水路などの官地があるかどうか
- 前面道路が国道かどうか
- 道路が私道の場合、共有者の数が多くないかどうか
- 隣接地の数が多いかどうか
- 境界杭があるかどうか
- 隣接地の所有者が立会に協力してくれない場合
- 隣接地が相続地で相続人が多い場合
- 隣接地が相続地で相続人のうち行方不明者がいる
- 隣接地が共有地で共有者が多い場合
- 隣接地が共有地で共有者のうち行方不明者がいる
- 面積が広大かどうか
- 公共基準点が近傍にあるかどうか
これ以外にも様々な条件が費用に影響します。
※詳しくはお問い合わせください。
事例紹介
分筆登記（境界確定測量＋地積更正登記を含む）
実際には、分筆登記の前提として、境界確定測量と地積更正登記を行う場合が多いことから、この事例では「分筆登記、境界確定測量、地積更正登記」を一体として算出しています。（既存境界標が全点あり更地の場合）
| 調査業務 |
法務局閲覧調査 15,000円 事前調査 33,600円 多角測量2点 39,800円 画地調整 23,900円 民地立会7点 39,300円 官地立会4点 33,900円 |
| 測量業務 |
面積測量（100～200㎡以下） （約60坪） 56,600円 境界点測設 21,200円 境界標埋設 23,500円 |
| 申請業務 |
土地地積更正登記 19,100円 土地分筆登記 22,200円 |
| 書類の作成 |
分筆地形図 5,100円 調査報告書 8,400円 謄抄本交付手続 1,000円 原本の複製 1,000円 |
| 付随業務 |
境界標材料費 2,100円 承認印取得同行（4名） 63,000円 |
| 立替金 |
登録免許税 2,000円 登記印紙等 13,000円 |
| 合 計 | 423,600円 |
境界確定測量＋地積更正登記＋分筆登記＋セットバック協議
次に実務的によくあるのが、セットバックの事例です。
前面道路幅が４メートル未満の道路は、そのままでは建築確認が降りません。そこで、前面道路の向こう３軒両隣の土地所有者と道路中心線協議をして、その中心線から２メートル平行に後退した線を道路境界とするものです。
この事例では「分筆登記、境界確定測量、地積更正登記、セットバック協議」を一体として算出しています。（既存境界標全点あり更地の場合）
| 調査業務 |
法務局閲覧調査 21,300円 事前調査 33,600円 多角測量2点 39,800円 画地調整 23,900円 民地立会7点 54,900円 官地立会4点 67,700円 |
| 測量業務 |
面積測量（100～200㎡以下） （約60坪） 56,600円 境界点測設 21,200円 道路中心点設置 21,200円 境界標埋設 23,500円 |
| 申請業務 |
土地地積更正登記 19,100円 土地分筆登記 22,200円 |
| 書類の作成 |
分筆地形図 5,100円 調査報告書 8,400円 謄抄本交付手続 1,000円 原本の複製 1,000円 狭隘道路協議図面作成 52,500円 |
| 付随業務 |
境界標材料費 2,100円 承認印取得同行（7名） 110,250円 |
| 立替金 |
登録免許税 2,000円 登記印紙等 13,000円 |
| 合 計 | 600,350円 |
Ｑ＆Ａ
私の所有する土地を二人の子供に相続させるため、遺言書を作ろうと思っています。１筆の土地を、共有ではなく、それぞれ単独所有で分けてやる場合には、どのような表現をすればいいのでしょうか？
不動産（土地）の一部をＡに、残りをＢに、というように、はっきりと区分けする場合には、どの部分を誰に相続させるのかが客観的に特定されていなければなりません。
通常は土地の表示として「所在・地番・地目・地積」を記載すれば充分なのですが、この場合には、土地家屋調査士に依頼して、土地を実測し、その図面を添付しておくのが良いでしょう。
図面には、下図のように「Ａが西側部分○○平方メートル」と特定できるようにします。
また、この図面に基づいて、今のうちから分筆登記をやっておくことも良い方法です。分筆登記をしておけば、法務局の地図（公図）に、分割した新たな土地の地番が書き加えられ、地積測量図が備え付けられます。
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