所長日記（ブログ）

前回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話しました。
今回は、「表題登記」について概要をお話しします。


問い
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表題登記はどんな時に行うのでしょうか？


答え
───────────────
表題登記（ひょうだいとうき）は、まだ登記されていない土地や建物につ
いて、初めて行う登記です。

まだ登記されていない土地や建物には登記記録が存在しません。表題登記
によって、初めて登記記録の表題部が作成されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
（赤の枠内が表題部です）

参考写真：



表題登記が必要になるのは、次のような場合です。

■土地について
海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、里道などの国有地で未登
記だった土地が払い下げられた時など

■建物について
新たにマイホームを建築した時など


表題登記の申請は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得した
人が、その所有権を取得した日から一カ月以内にしなければなりません。

尚、新たに表題部を作成する登記が全て表題登記とは限りません。

分筆登記では、新たに地番が付けられる土地について、表題部が新設され
ますが、これは、既に登記済の一部を変更する登記としての取扱いになり、
表題登記ではありません。


以上、「表題登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「表示に関する登記」について概要をお話しました。
今回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話しします。


問い
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表示に関する登記には、どんな種類があるのでしょうか？



答え
───────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物（不動産）の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記で、不動産登記の「表題部」に記載されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
（赤の枠内が表題部です）

不動産登記の見本：



まだ登記されていない不動産について最初に行うのが表題登記ですが、こ
れは表示に関する登記の一つです。

また、既に登記されている表題部の事項に変更があった時に行う変更登記
や、誤りを正しく改める更正登記も表示に関する登記になります。

表示に関する登記には、次のような種類があります。

■土地について
表題登記、分筆、合筆、地目変更、地積更正など

■建物について
表題登記、増築、滅失、種類の変更、合併、合体など


尚、表題部にはその不動産の所有者の住所や氏名も記載されますが、表題
登記をした後、まだ権利の登記がなされていない時点で、所有者の住所や
氏名を変更・更正する場合も、表示に関する登記になります。

ただし、不動産の売買などによって、所有者や共有者の持分が変更になっ
た場合には、権利に関する登記の手続が必要になります。


以上、「表示に関する登記の種類」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「代位登記」について概要をお話しました。
今回は、「表示に関する登記」について概要をお話しします。


問い
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土地家屋調査士が行う「表示に関する登記」とはどんなものなのでしょう
か？



答え
───────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物（不動産）の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記です。

土地や建物の物理的な状況とは、

土地であれば、所在・地番・地目・地積など。
建物ならば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などをいいます。

そして、これらを登記する一連の作業を仕事（業）として行うことを認め
られている唯一の国家資格者が、土地家屋調査士です。

不動産の登記は、「表題部」と「権利部」に分かれているのですが、表示
に関する登記は、表題部に記載されます。

不動産登記の見本がありますので参考にしてください。
（赤の枠内が表題部です）

不動産登記の見本：



尚、不動産に関する権利の登記（所有権保存・移転登記、抵当権の設定登
記など）は司法書士が担当しますが、権利の登記は、先に表示に関する登
記がなされていることで登記が可能となります。

まだ登記されていない不動産を登記する場合、最初に行うのは「表示に関
する登記」で、土地家屋調査士が担当することになります。


以上、「表示に関する登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知
りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「嘱託登記」について概要をお話しました。
今回は、「代位登記」について概要をお話しします。


問い
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代位登記とは、どのようなものなのでしょうか？


答え
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通常、登記を申請する事ができるのは、その登記をすることによって権利
を得る人およびその義務を負う人だけです。

しかし、通常では登記の申請ができない立場の人でも、法律（民法）の定
めによって申請人に代わって登記の申請をする事ができる場合があります。


■民法
第四百二十三条　債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、
債務者に属する権利（以下「被代位権利」という。）を行使することがで
きる。---以下省略---

他人に対し一定の行為を請求し、これを実行させる権利を有する人を債権
者（さいけんしゃ）といい、他人に対して一定の行為をなすべき義務を負
う人を債務者（さいむしゃ）といいます。

債権者は、自分の債権を保護し安全にするためであれば、債務者が持って
いる権利を債務者に代わって行使することができます。この事を債権者代
位権（さいけんしゃだいいけん）といいます。

つまり、債権者は債務者に代わって登記を申請できることになるのです。
この、債権者が債務者に代わって申請する登記を代位登記（だいいとうき）
といいます。

一筆の土地の一部分を購入した人は、その土地の所有者に代わって土地の
分筆登記を代位申請する事ができます。

また、公共工事などの用地として土地の一部分を買収した場合にも、国や
地方公共団体が、その土地の所有者に代わって土地の分筆登記を嘱託する
事ができます。


以上、「代位登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「職権登記」について概要をお話しました。
今回は、「嘱託登記」について概要をお話しします。


問い
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嘱託登記とは、どのようなものなのでしょうか？


答え
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不動産に関する登記は、法律に特別の定めがある場合を除いて、当事者の
申請または官庁（国の機関）もしくは公署（地方公共団体の機関）の嘱託
がなければする事ができないことになっています。

法律（不動産登記法）には次のように書いてあります。

■不動産登記法
第十六条　登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又
は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。

当事者が官庁または公署である場合の登記の手続きを嘱託登記（しょくた
くとうき）というわけです。

嘱託登記は、国や地方公共団体が行う公共工事などで、用地の登記が必要
なときなどに行われます。

登記の手続きについては、通常の申請による登記と異なった取り扱いにな
っていますが、登記する事項については、申請による登記と変わりありま
せん。


以上、「嘱託登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「登記所」について概要をお話しました。
今回は、「職権登記」について概要をお話しします。


問い
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表示に関する登記は、登記官が職権で登記することができるそうですが、
どういうことなのでしょうか？


答え
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通常、登記は当事者の申請によって行われますが、当事者の申請が無くて
も登記官が職務上の権限で行う場合があります。

登記官が職務上の権限で行う登記を「職権登記(しょっけんとうき)」とい
います。

法律（不動産登記法）には次のように書いてあります。

■不動産登記法
二十八条　表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。

表示に関する登記は、当事者の申請が無くても、登記官の職務上の権限で
行うことができるということです。

しかし、表示に関する登記は、当事者が申請する必要がないというわけで
はありません。事情を最もよく知っているのは当事者ですから、その当事
者に登記の申請義務が課せられています。

また、分筆登記や合筆登記など、当事者の意思によって決定される登記は、
登記官は職権登記できないことになっています。

ただし、一筆の土地の一部が別の地目や別の地番区域となった場合、地図
を作成するために必要な場合などは、分筆や合筆の登記であっても登記官
が職権で登記できることになっています。

以上、「職権登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「登記官」について概要をお話しました。
今回は、「登記所」について概要をお話しします。


問い
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登記の申請や登記事項証明書の発行は「登記所」で行うそうですが、登記
所とはどのような機関なのでしょうか？


答え
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登記に関する事務は、登記所（とうきしょ・とうきじょ）が行うことにな
っていますが、実際には「登記所」という名称の行政機関はありません。

法律（不動産登記法）には次のように書いてあります。

■不動産登記法 第六条
登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地方法務局若し
くはこれらの支局又はこれらの出張所（以下単に「登記所」という。）が
つかさどる。

つまり、「登記所」とは、法務局・地方法務局・その支局または出張所の
総称ということになります。

それぞれの登記所には管轄する区域内の登記記録が保管されていますので、
登記の申請や登記事項証明書の発行は、その不動産の所在地を管轄する登
記所に申請することになります。

不動産が二つ以上の管轄区域にまたがる場合には、法務大臣又は法務局若
しくは地方法務局の長が登記所を指定することになっています。

ご自分の不動産がどの登記所の管轄なのかお知りになりたい場合には、お
近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「登記」について概要をお話しました。
今回は、「登記官」について概要をお話しします。


問い
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登記事項証明書や地図に「登記官」の印が押されていますが、登記官とは
どのような役割の人なのでしょうか？


答え
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登記官とは、登記に関する事務を処理する権限を持っている法務局に勤務
する法務事務官（公務員）です。

登記所（法務局）における事務は、すべて登記官の責任で取り扱われます
ので、登記所（法務局）が発行する登記事項証明書や地図には、登記官（
とうきかん）の印が押されます。

登記官はひとりで構成される国家機関（独任制）で、自分ひとりの判断で
処理を行うことができます。

登記官は、法務局に勤務する法務事務官の中から法務局の長が指定します。


登記官は、国民の大切な財産を扱うことから、常に公平な立場であること
が求められますので、登記官又はその配偶者若しくは四親等内の親族が登
記の申請人であるときは、その登記官は登記をすることができない事にな
っています。

不動産登記法、商業登記法に登記官に関する条文があります。


以上、「登記官」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりた
い場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「ADR境界問題相談センター」について概要をお話しました。
今回は、「登記」について概要をお話しします。


問い
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土地を購入したり家を建てた際に行う「登記」とはどんなものなのでしょ
うか？


答え
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登記（とうき）とは、法律によって定められた財産などの事柄を、登記簿
と呼ばれる帳簿（磁気ディスク）に記載する事をいいます。

登記には、会社に関する一定の情報を記載する商業登記、不動産に関する
一定の情報を記載する不動産登記等があります。土地を購入したり家を建
てた時に行うのは不動産登記です。

不動産登記は、わたしたちの不動産（土地や建物）の情報を一般公開する
ためにあります。どこにどんな不動産があり、それが誰のものなのか、と
いった状況を、誰が見てもわかるようにすることで、安全で円滑な不動産
取引ができるようにする役割があります。

不動産の登記簿には、土地登記簿と建物登記簿の２種類あって、それぞれ
「表題部」と「権利部」に分かれています。権利部は、さらに「甲区」と
「乙区」に分かれています。

不動産登記簿のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
不動産の物理的な現況が記載されています。
土地：所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）など
建物：所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部（甲区）
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有
権を取得したかがわかります。
所有権保存登記、所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処
分など

■権利部（乙区）
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など


尚、不動産の登記簿は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらう
ことができるようになっています。

登記簿謄本（全部事項証明書）の参考イメージがありますので参考にして
ください。

　参考図：
　


以上、「登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「調査士法人」について概要をお話しました。
今回は、「ADR認定土地家屋調査士」について概要をお話しします。


問い
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土地家屋調査士には「ADR認定土地家屋調査士」という資格があるそうで
すが、どのような資格なのでしょうか。


答え
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土地の筆界（境界）が原因のトラブルを解決したい時、裁判にはしたくな
いという場合の選択肢として「ADR（裁判外紛争解決手続）」があります。


土地の境界を巡る紛争を裁判で解決しようとすると、解決までに要する時
間は長期にわたり、それに費やす労力と経済的負担は非常に大きいものが
ありました。

ADRは話し合いを主とした手続で、当事者と利害関係のない中立な立場の
専門家が仲介して、合意による早期解決を図ります。

ADR認定土地家屋調査士は、民間紛争解決手続代理関係業務を行うために
必要な能力を取得することを目的とした特別研修を修了し、法務大臣の認
定を受けた土地家屋調査士で、ADR代理関係業務を行うことができます。

土地家屋調査士が ADR の代理関係業務を行うためには、高度な倫理観、
専門知識、素養が求められます。その能力担保のための措置が「土地家屋
調査士特別研修」です。

尚、民間紛争解決手続における案件を受託する際には、弁護士との共同受
託が条件となります。

日本土地家屋調査士会連合会のホームページに、全国のADR認定土地家屋
調査士を検索することができるページがあります（検索の際に、「民間紛
争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると認定した土地家
屋調査士のみ表示」をチェックしてください）。

　土地家屋調査士検索・土地家屋調査士法人検索
　https://www.chosashi.or.jp/search/


以上、「ADR認定土地家屋調査士」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。