土地家屋調査士尾西　睦男が、土地・建物の測量、登記に関する豆知識などを書いてます

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土地の売買、分筆登記、地積更正登記には基本的には境界確定測量が必要になります。
例えば、大阪市内で境界確定測量を受けたとしますと
１．法務局の調査をして、大阪市に道路明示の申請をします。
２．明示を申請して２，３週間ぐらいしますと道路基準点を教えてくれますので、その頃をみはからって依頼者（土地所有者）同行の上隣地に測量をすることの挨拶をします。
３．測量をして現況平面図を作成します。
４．その測量の結果をふまえて依頼者と打ち合わせをし、立会の日にちを決めて、隣地に立会のお願いにあがります。
５．境界立会をし、境界が決まれば境界標（杭等）を埋設します。
６、筆界確認書を隣地と交換します。
この後土地の取引なり、必要であれば分筆、地積更正登記を申請します。
ここまでの期間は隣地の方のご都合もありますので２〜３ヶ月ぐらいはかかります。
なお、依頼者には成果品として道路明示指令図、筆界確認書、土地実測図、分筆、あるいは地積更正登記済書をお渡しします。

　道路と所有土地との境界をはっきりさせることを道路明示といいます。まず、その道路を管理している市町村に道路明示申請をします。その後１ヶ月後ぐらいに立ち会いをして境界を決めます。
　立ち会い者は、申請人、市の道路管理課の明示係、両隣接（お隣）、場合によっては対側（お向かい）です。その後測量図面を作成して、それぞれの印鑑をもらって市に提出すると１週間ぐらいで明示指令図がおりてきます。

　建物の登記に関するもののうちで、新築以外では、増築登記があります。現在増築している方は書類はそろいますが、過去に増築をしたとか、被相続人が増築をしたとかいうときは、工務店の証明書をもらうのに一苦労することがあります。昔みたいに新築してもらった大工さんに後々も営繕的な仕事をしてもっらてつきあいのある人は問題ないですが、つきあいがないと、住所を変わっていたり、仕事をやめていたりして連絡のつかない場合があります。よって気がついたときには速やかに増築登記をした方がよいでしょう。

　建物を新築したときは、法務局に建物表題登記を申請します。そうすると建物の表示（所在、構造、床面積、所有者名等）が登記簿に載り、その後保存登記をすると権利書ができます。不動産登記法では新築してから一ヶ月以内に申請するようにはなっています。その申請には、申請書＋所有権証明書＋建物図面、各階平面図等を添えて出します。当然のことながら本人が申請することはできますが、慣れていないとなかなか厄介なものです。
　また、立て替えの時は今までの建物の滅失登記も忘れないようにしましょう。

　土地は測量しなくても現状有姿のままで売買できます。が、買う側にとっては境界がはっきりしないような土地に高額な金額を出して買う意欲は失せてしまいます。
　よって、測量して隣地と立ち会いをし、境界標を埋設して筆界確認書を交換しておけば買う側も安心してその土地を買うことができます。
　この筆界確認書の多くは印鑑証明書付きの実印で交わされますから隣地の所有者が変わっても有効にはたらきます。

　土地を所有していれば隣地との境界は存在します。そしてその境界に永久的な境界標（コンクリート杭、金属標など）が設置してあれば「境界は決まっている」といえますが特に
　１．隣地所有者との間に境界線を認めた書面（筆界確認書等）がある。
　２．境界標が存在し法務局に地積測量図が備え付けられている。
であればもっとよいでしょう。
　従って、現地に境界標がなく、過去に境界を確認した測量はしていない、あるいは法務局に地積測量図がないような土地は「境界が決まっていない」土地ということになるります。

　登記簿の面積は明治１７年から明治２２年の間に行われた地押調査事業で測量した面積が現在の登記簿に引き継がれています。但し、この明治２２年から現在までの間に、土地改良事業、土地区画整理事業、国土調査事業等の事業もしくは、土地分筆、地積更正登記が行われた土地はその測量成果の面積です。よって、前者の場合には登記面積と実測面積に相違が生じている場合が多い。

　昭和３６年以降で登記簿と土地台帳が一元化された後に、分筆もしくは地積更正がされた土地は地積測量図が存在します。そして登記簿の面積がこの図面と一致します。ただし、大阪法務局管内おいて、昭和５３年まではたまには登記簿を分けただけの地積測量図もあり、現地と一致していない場合があります。

　土地登記簿と建物登記簿が有り法務局に備えられている簿冊のことをいいます。それぞれに表題部、甲区、乙区の登記用紙を備えていて、表題部には土地或いは建物の表示に関する事項、甲区は所有権に関する事項、乙区は所有権以外の権利にに関する事項（例えば抵当権など）が記載されています。そしてこの登記簿の「写し」のことを登記簿謄本といいます。
　また、現在の法務局はほとんどがコンピューターになっていてこの登記簿謄本の事をそのコンピューター庁では、登記事項証明書といい、登記簿の事は登記記録といいます。

　法務局に備付けされている地番の入った図面のことで、方位と筆界を示す線と数字（地番）で表されています。それによって自分の土地と隣地或いは道路との位置関係がわかります。この公図と登記簿で所有地の特定をします。法務局では「地図」あるいは「地図に準ずる図面」と表現していますが、一般的には公図で通用します。