所長日記（ブログ）

前回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しました。
今回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しします。



問い
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購入を考えている分譲マンションの登記事項証明書（登記簿謄本）に、敷
地権（敷地権の種類・所有権）の記載があるとのことですが、これは何を
意味するのでしょうか？


答え
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敷地権（しきちけん）とは、分譲マンション（区分建物）と一体化して登
記された敷地の権利です。

分譲マンションの購入者は通常、その建物（専有部分）だけでなく、マン
ションの敷地に関する権利も取得することになります。

一戸建て住宅のような通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独
立した不動産として別々に登記されています。

そのため、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

しかし、分譲マンションのような区分建物の登記は、その敷地に関する権
利も一緒に登記されていて、建物（専有部分）と敷地の権利は分離して処
分することができない扱いとなっています。

ですから、このようなマンションを売り買いすると、その敷地の権利も一
緒に売り買いされることになるのです。

この事は、規約によってマンションの敷地と定めた土地（規約敷地）につ
いても同様です。


以上、マンション所有者と敷地の権利について簡単にご紹介しましたが、
実際には、建物（専有部分）と敷地に関する権利とを分離して処分できる
場合もあり、多様なケースが存在します。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しました。
今回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しします。


問い
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購入を検討している分譲マンションには駐車場や中庭があるのですが、そ
れらもマンションの敷地の一部とのことです。通常マンションの敷地とは、
どこまでの範囲をいうのでしょうか？



答え
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一般的な分譲マンションの敷地には、「法定敷地（ほうていしきち）」と
「規約敷地（きやくしきち）」があります。

（１）法定敷地

法定敷地は、そのマンションが建っている土地を指します。

例えば、マンションが一筆の土地の一部の上に建っている場合、その一筆
の土地全部が敷地となります。

また、マンションが数筆の土地にまたがっているときは、その数筆の土地
全部が敷地となります。

このように、マンションが建っている土地は、法律上当然にマンションの
敷地である事がわかりますので法定敷地と呼ばれています。

（２）規約敷地

規約敷地は、分譲マンションの所有者（区分所有者）が規約によってマン
ションの敷地と定めた土地です。

これは、マンションまたはマンションが建っている土地と一体として管理
または使用するための土地で、マンションが建っている土地（法定敷地）
と必ずしも隣接している必要はありません。

規約敷地の例としては、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等
といった土地があります。

規約で定めれば、マンションから離れた場所にある駐車場でも、マンショ
ンの敷地として取り扱うことができます。


以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しします。


問い
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父名義で登記されている住宅に増築して二世代住宅にしようと考えていま
す。

増築部分だけで日常生活の一切を行うことができる設計ですが、既存の建
物とはドアを通してお互いに行き来できるようにしたいと考えています。
増築に掛かる費用はすべて私が負担します。

この場合、登記はどのようにすればいいのでしょうか？


答え
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この場合の登記は、（１）全体を一個の建物として登記する方法と（２）
区分建物として登記する方法の２通りの方法が考えられます。

（１）全体を一個の建物として登記

父と子の共有名義で、全体を一戸の建物として登記する方法です。

父と子の持分は、既存部分と増築部分の価格割合から決めます。持分の登
記は司法書士に依頼して処理する必要があります。

（２）区分建物として登記

既存部分と増築部分を別々の建物（区分建物）として登記する方法です（
幾つかの要件をクリアする必要があります）。

区分建物の登記をすると、外見上１個の建物でも、独立した２個の建物と
して扱われることになります。

このことにより担保権を設定するときは、増築した部分だけに設定するこ
とが可能です。

区分建物の登記は主にマンションを登記する際に用いられますが、小規模
な建物でも、区分建物の要件を満たすことができれば可能になります。

区分建物の要件は以下の通りです。

１、１棟の建物であること。

２、隔壁（シャッター、ドアを含む）や階層（天井、床など）によって遮
断され、構造上と利用上の独立性があること。

３、区分建物として独立した用途性があり直接外への出入りが可能なこと。

　（廊下や階段室など共用部分を利用することも含む）


以上、二世帯住宅の建物登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しします。


問い
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土地区画整理地内の土地を購入して家を建てました。

この土地は仮換地の状態で、土地区画整理組合から仮換地証明書、仮換地
重ね図等が交付されました。この状態で建物の登記はできるのでしょうか。


参考図：



答え
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土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

仮換地とは、換地の位置や範囲を仮に指定するものです。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することがで
き、建築物を建てることも可能で、建物の登記もできます。

ただし、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地のままです。

参考図の例に当てはめると、従前の土地（２６番）にあった土地の使用収
益権が仮換地（８ブロック２ロット）に移りますが、所有権は換地処分の
公告の日までは従前の土地（２６番）のままとなります。

（ブロックとは街区を表し、ロットとは宅地１区画を示します）

そのため、所有権を示す権利証や登記簿、公図等は今まで通り２６番とい
うことになり、売却する場合も２６番の移転登記を行います。

建物登記の際の所在は、底地地番と仮換地のブロックロットを併記して行
います。

ちなみに仮換地を本換地にするための手続は、地番と地積を変更するだけ
です。


以上、仮換地上の建物の登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しました。

今回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しします。


問い
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庭にプレハブの建物を設置して物置として利用しています。
このプレハブ建物を建物として登記する事は可能でしょうか？


答え
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建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定される必要が
あります。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない（不動産登記規則：第百十一条）」

要件をまとめると次のようになります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


プレハブ建物について問題になりそうなのは、土地に定着しているかどう
かだと思います。

例えば、工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹（かすが
い）で固定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので
登記できません。

参考図１：
　


しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれ
ば登記できるプレハブもあります。

参考図２：
　


建物が土地に定着しているかどうかの判断が困難な場合もありますので、
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しました。

今回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しします。



問い
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畑の中に農耕用のビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、
部分的に鉄骨も使用しており、かなりガッチリした構造をしています。

このビニールハウスを建物として登記する事は可能でしょうか？


答え
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建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定されなければ
なりませんが、ビニールハウスの場合は建物と認定されませんので登記は
できません。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない（不動産登記規則：第百十一条）」

要件をまとめると次のようになります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


基礎がコンクリートで、柱が鉄骨であっても、屋根及び周壁のに当たる部
分がビニールで覆われているだけですと、構造上の永続性が認められず要
件を満たさないのです。

これは、ビニールの耐用年数が短いことに起因しています。

もし、屋根や周壁にガラス等の永続性のある板がはめ込まれているような
場合には、建物として認められます。


以上、ビニールハウスの登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「通行地役権を設定したい」について概要をお話しました。
今回は、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しします。



問い
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家の新築をしている最中なのですが、建物がどの段階までできた時点で登
記できるようになるのでしょうか。


答え
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法の規定に基づいて建物と認定された時点で登記可能となります。

法の規定には、「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、
土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあ
るものでなければならない（不動産登記規則：第百十一条）」とあります。


この規定を満たしていれば、工事中の建物でも登記が可能です。
原則として次の項目が認定の要件になります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。

住宅であれば、電気工事及び器具の取付、内装工事、上下水道工事等が完
了し、実際に住める状態まで工事が進んだ時点で新築登記（建物表題登記）
の申請ができます。

尚、この新築登記（建物表題登記）には申請義務があり、建物の所有者は、
建物が完成した日から１ヵ月以内に建物表題登記を申請しなければならな
いことになっています。

また、建物表題登記以外にも増築した場合（建物表題変更登記）や、取り
壊した場合（建物滅失登記）も同様に申請義務が課されています。


以上、新築建物が登記可能になる時点について簡単にご紹介しました。詳
しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しました。
今回は、「通行地役権を設定したい」について概要をお話しします。

問い
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私の土地は公道に面しておらず、参考図のように他人の土地（Ａ氏所有の
８番２）を通って生活しています。

参考図：

私の父とＡ氏の父は兄弟だった関係（既に両者死亡）で、特に契約もせず
無償で道路を使用し続けています。

Ａ氏は８番２の土地は私に売却したくないけれども、通行権だけは今後も
認めると言っておりますが、後々道路の問題でこじれないように、今のう
ちにはっきりしておきたいと考えております。

どのような手段があるのでしょうか。


答え
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自分の土地の便益のために、他人の土地を利用できる権利のことを地役権
と言います。

この地役権のうち、他人の土地を通行できる権利のことを通行地役権とい
います。

この権利は、契約や取得時効などによって取得できます。通行地役権を取
得すると、他人の土地（承役地）を通行上必要な部分に限り自由に通行す
ることができます。

契約することによって、あなたの土地（８番４、要役地という）を売買し
たとしても、新しい所有者は通路部分、８番２（承役地という）の通行地
役権を継承できます。

しかし、これらは契約を結んだ当事者間（Ａ氏、あなた、あなたの土地の
継承者）に有効なだけですので、Ａ氏が第三者に土地を売却すると通行権
を主張できなくなってしまいます。

Ａ氏が第三者に土地を売却した場合であっても通行権を主張できるように
するためには、通行地役権の設定登記をしておくのが最も有効な手段です。


実際の地役権設定登記は土地家屋調査士と司法書士が協力して業務を行い
ます。土地家屋調査士は法務局等の資料調査と現地調査を実施し、必要に
応じて境界確定測量、分筆登記、あるいは地役権図面を作成します。


以上、通行地役権について簡単にご紹介しました。詳しくは、お近くの土
地家屋調査士におたずねください。

前回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しました。
今回は、「信用できる土地の境界杭」について概要をお話しします。


問い
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良い土地を見つけたので購入したいと考えています。
現地には境界杭が全て有りましたので境界には問題が無いと思うのですが、
大丈夫でしょうか？


答え
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境界杭があるだけでは十分とは言えません。

最初に境界杭を設置した際には正しい位置にあったとしても、工事等何ら
かの原因で位置がずれたり、正しくない位置に移動する事もあります。

ですから、その境界杭が正しい位置にあることを確認でき、正しくなかっ
た時には正しい位置に復元する事ができる図面も必要です。

その図面の一つが法務局に備え付けてある「地積測量図」です。

「地積測量図」があれば、たとえ境界杭が無くなってしまっても、正しい
位置に復元することができます。

さらに、隣地所有者の境界承認印が押印してある「境界確定図」があれば、
境界のトラブルを防ぐことができます。

土地を購入する際には、丈夫な境界杭が設置されている事の他に、境界の
根拠となる図面の存在も確認しましょう。

もし、将来にわたって境界トラブルを防止したいとお考えであれば、境界
確定図の作成をお勧めします。

境界確定図の作成にはそれなりに費用もかかりますが、信用できる境界杭
を維持するためには最も安全な方法と言えます。


以上、信用できる土地の境界杭について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「購入した土地に滅失忘れ建物」について概要をお話しました。
今回は、「買った土地の面積が少ない」について概要をお話しします。


問い
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家を建てる目的で土地を購入しました。
その土地には境界杭が設置されていて、登記記録には地積が 200平方メー
トル と記載されていたのですが、家を建てる際に建築業者が土地の面積
を実測したところ、10平方メートル少ないことがわかりました。
どうしてこんな事が起こるのでしょうか。また、今後のために何をすれば
いいのでしょうか。


答え
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不動産の登記記録には、不動産（土地や建物）の所有者や面積といった情
報が記載されており、これを一般公開することで安全で円滑な不動産取引
ができるようにする役割があります。

その登記記録を公開しているのは登記所（法務局等）と呼ばれる国の機関
で、誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうことができるよう
になっています。

さて、登記記録の面積と実際の面積ですが、土地に境界杭が設置されてい
たとしても、登記の面積が、実際の面積と一致しているとは限らないので
す。

むしろ誤差も含めて多少の違いがあることが多いようです。

面積の違いが起きる原因としては、次のようなことが考えられます。

１、元々の面積が違っていた場合

計算ミスや記載ミスの他、測量誤差が大きかった時代に測量されたものや、
税の負担を少なくするため面積が小さくなるように測量をしていた時代に
登記された面積がそのまま現在まで受け継がれているような場合。

２、古い時代に分筆された土地の場合

平成１７年の不動産登記法改正前の分筆登記では、分筆する部分だけ測量
して、残地（残りの部分）を元の面積から差し引き計算することが可能で
した。この場合、元の面積の誤差が残地だけに残りますので、分筆を繰り
返すたびに残地の誤差が大きくなっていきます。

３、境界杭が移動した場合

道路工事やブロック塀工事などを行う際に、邪魔になる境界杭を抜いて、
元の位置に戻さなかった場合、あるいは何らかの目的で意図的に移動した
ような場合等いろいろなことが考えられます。

上記以外にも数多くの原因が考えられます。

なお、現在では測量技術や機器の性能が向上し、測量誤差が無視できるほ
ど小さくなっているほか、分筆する際には、全て実測して計算することが
義務づけられましたので、分筆残地に誤差が残ることも少なくなりました。


それでも、古い登記が残っている土地では今回の事例のように、登記記録
の面積と実際の面積が違うといった事が起こり得ます。

この場合、土地境界確定図を作成し、土地地積更正登記を申請することで、
両者を正しい面積で一致させることができます。


以上、登記記録の面積と実際の面積が違う場合について簡単にご紹介しま
した。詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。