所長日記(ブログ)

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大阪市(特に阿倍野区・東住吉区・平野区・住之江区・住吉区)を中心とした大阪府下及び生駒市、奈良市、香芝市等大阪近辺

所長日記(ブログ)

◆NO.183登記・測量のQ&A「傾斜地の筆界」について 2020/10/27(火) 12:16:56

前回は、「所有権界」について概要をお話しました。
今回は、「傾斜地の筆界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地と土地の境が傾斜地になっている場合、両者の筆界はどこになるので
しょうか。


答え
───────────────
土地の筆界は、その土地がはじめて登記簿に記載されたときに創設され、
その後、分筆や合筆の登記がなされた際に移動します。

ですから、一概には言えないのですが、一般的な慣習によれば、傾斜地部
分は上部の土地の一部ということが多いようです。例えば、参考図のよう
な場合には、C点が筆界であることが多いようです。

参考図:
 


しかし、実際に筆界がどこに来るのかはっきりさせるには、公図や地積測
量図、その他の調査や測量をする必要があります。

筆界がどこなのかはっきりしないまま放置しておくと、境界紛争に発展し
かねませんので、もし、筆界が不明な場合には、お近くの土地家屋調査士
にご相談ください。


◆NO.182登記・測量のQ&A「所有権界」について 2020/10/14(水) 09:04:35

前回は、「筆界」について概要をお話しました。
今回は、「所有権界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地の境界には「筆界」の他に、「所有権界」と呼ばれるものがあるそう
ですが、どのような違いがあるのでしょうか?


答え
───────────────
筆界(ひっかい)とは、法務局に登記されている地番と地番の境のことで、
分筆登記や合筆登記といった法律上の手続きをしなければ変更することが
できません。筆界は「公法上の境界」とも呼ばれます。

所有権界(しょゆうけんかい)は、土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、
お隣さんとの話し合いで自由に決めることができます。所有権界は「私法
上の境界」とも呼ばれます。

「筆界」と「所有権界」は、両者が一致していれば問題はないのですが、
一致しない状態になると、トラブルを招く恐れが出てきます。

例えば、参考図のように、変更前の境界(登記された筆界)のままだと土
地の使い勝手が悪いので、お隣さんと話し合い、お互いの土地の一部を交
換して、使いやすい形に境界を変更したと想定しましょう。

参考図:
 

このとき、変更結果をまだ登記(分筆・所有権移転)していない状態の境
界が所有権界です。

お隣さんとの話し合いで境界を変更しても、法務局に登記された境界(筆
界)が変更前のままだと「筆界」と「所有権界」が一致していない状態に
なります。

このまま放置しておくと、第三者に売買する場合や、本人が亡くなって相
続が発生した場合等に境界紛争に発展しかねません。

この場合、境界の変更結果を登記(分筆・所有権移転)して「所有権界」
と「筆界」を一致させる事でトラブルを防止することができます。

もし、お隣さんとの境界が「筆界」なのか「所有権界」なのかわからない
場合には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

所有権界と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になります。この場
合も、土地家屋調査士がお役に立ちます。


以上、「所有権界」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.181登記・測量のQ&A「筆界」について 2020/09/29(火) 09:23:27

前回は、「登記の順番」について概要をお話しました。
今回は、「筆界」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地の境界を「筆界」と呼ぶこともあるそうですが、「筆界」とはどうい
うものなのでしょうか?


答え
───────────────
「筆界(ひっかい)」とは、法務局に登記されている、土地の地番と地番
の境のことで、土地の取引を行う場合に、とても重要な役割を果たします。


不動産登記法では、筆界で囲まれたひとつの土地を「一筆の土地」と呼び、
それぞれに地番をつけることになっています。

「筆界」は法律によって定められた境界ですので、個人の意志で勝手に変
更することはできません。筆界を変更するには、分筆や合筆といった登記
手続が必要になります。

最初に筆界が定められたのは明治時代ですが、長い年月の間に、土地の所
有者が変わったり、土地の利用形態が変わったりして、現況の境界線が、
いつのまにか真正な筆界と違っている場合も多く存在します。

現況の境界線が筆界と違ったまま放置しておくと、第三者に売買する場合
や、本人が亡くなり相続が発生した後等に境界紛争に発展しかねません。

現況の境界線と筆界とを一致させておくことは、不動産トラブルを防ぐ役
割もあります。

筆界は法務局に備え付けられている図面で確認することができます。

もし、現況の境界線が「筆界」と一致しているのかどうかわからない場合
には、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。

現況の境界線と筆界とを一致させるには、登記手続が必要になります。こ
の場合も、土地家屋調査士がお役に立ちます。


以上、「筆界」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになりたい
場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.180登記・測量のQ&A「登記の順番」について 2020/09/11(金) 11:59:59

前回は、「登記される事項」について概要をお話しました。
今回は、「登記の順番」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
住宅ローンを利用して建物を新築する際には、複数の登記手続きが必要に
なるそうですが、どんな順番で行われるのでしょうか?


答え
───────────────
銀行などの住宅ローンを利用して建物を新築する場合には、建物表題登記、
所有権保存登記、抵当権設定登記が必要になります。

今まで存在しなかった建物を新築するわけですから、登記記録も新たに作
成される事になります。登記記録の作成には順番があります。

不動産の登記記録は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっ
ていて、それぞれ次の箇所に登記されます。

 建物表題登記  ----- 表題部
 所有権保存登記 ----- 権利部甲区
 抵当権設定登記 ----- 権利部乙区

参考図(建物の登記記録):


新たに登記記録を作成する場合、権利に関する登記(甲区・乙区)は、表
題部が無ければできませんし、乙区は、甲区が無ければできません。

つまり、

(1)建物表題登記
(2)所有権保存登記
(3)抵当権設定登記

の順番で登記手続する必要があります。

また、これらの登記手続を代理できるのは、次の資格者です。

 建物表題登記 -----土地家屋調査士
 所有権保存登記----司法書士
 抵当権設定登記----司法書士


尚、既存の建物に抵当権を設定する場合でも、既存建物が登記されていな
ければ、今回紹介した順番で登記することになります。


以上、「登記の順番」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.179登記・測量のQ&A「登記される事項」について 2020/08/27(木) 09:42:40

前回は、「表題登記」について概要をお話しました。
今回は、「登記される事項」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
不動産の登記記録にはどのような情報が記載されるのでしょうか?


答え
───────────────
不動産の登記記録には、土地と建物の2種類があり、土地については1筆(
1区画)ごとに、建物については1個ごとに作成されます。

登記記録は、土地も建物もそれぞれ「表題部」と「権利部」に分かれてい
ます。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれていますので、全体と
しては、表題部・権利部甲区・権利部乙区の3部構成になっています(権
利の登記がなされていない場合には表題部だけの場合もあります)。

登記記録のそれぞれの部分には次のような情報が記載されています。

■表題部
土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など
建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など

■権利部(甲区)
所有者に関する事項が記載されています。
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有
権を取得したかがわかります。
所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など

■権利部(乙区)
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
抵当権設定、地上権設定、地役権設定など


不動産の登記記録は誰でも手数料を納付して自由に見たり写しをもらうこ
とができるようになっています。
登記記録の写し(全部事項証明書)の参考イメージがありますので参考に
してください。

土地の登記記録:


建物の登記記録:



以上、「登記される事項」について簡単にご紹介しました。詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.178登記・測量のQ&A「表題登記」について 2020/08/12(水) 09:08:22

前回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話しました。
今回は、「表題登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
表題登記はどんな時に行うのでしょうか?


答え
───────────────
表題登記(ひょうだいとうき)は、まだ登記されていない土地や建物につ
いて、初めて行う登記です。

まだ登記されていない土地や建物には登記記録が存在しません。表題登記
によって、初めて登記記録の表題部が作成されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

参考写真:



表題登記が必要になるのは、次のような場合です。

■土地について
海などを埋め立てて新しい土地ができた場合や、里道などの国有地で未登
記だった土地が払い下げられた時など

■建物について
新たにマイホームを建築した時など


表題登記の申請は、まだ登記されていない土地や建物の所有権を取得した
人が、その所有権を取得した日から一カ月以内にしなければなりません。

尚、新たに表題部を作成する登記が全て表題登記とは限りません。

分筆登記では、新たに地番が付けられる土地について、表題部が新設され
ますが、これは、既に登記済の一部を変更する登記としての取扱いになり、
表題登記ではありません。


以上、「表題登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.177登記・測量のQ&A「表示に関する登記の種類」について 2020/07/27(月) 09:04:16

前回は、「表示に関する登記」について概要をお話しました。
今回は、「表示に関する登記の種類」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
表示に関する登記には、どんな種類があるのでしょうか?



答え
───────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記で、不動産登記の「表題部」に記載されます。

不動産登記の見本写真がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

不動産登記の見本:



まだ登記されていない不動産について最初に行うのが表題登記ですが、こ
れは表示に関する登記の一つです。

また、既に登記されている表題部の事項に変更があった時に行う変更登記
や、誤りを正しく改める更正登記も表示に関する登記になります。

表示に関する登記には、次のような種類があります。

■土地について
表題登記、分筆、合筆、地目変更、地積更正など

■建物について
表題登記、増築、滅失、種類の変更、合併、合体など


尚、表題部にはその不動産の所有者の住所や氏名も記載されますが、表題
登記をした後、まだ権利の登記がなされていない時点で、所有者の住所や
氏名を変更・更正する場合も、表示に関する登記になります。

ただし、不動産の売買などによって、所有者や共有者の持分が変更になっ
た場合には、権利に関する登記の手続が必要になります。


以上、「表示に関する登記の種類」について簡単にご紹介しました。詳し
くお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.176登記・測量のQ&A「表示に関する登記」について 2020/07/14(火) 09:02:55

前回は、「代位登記」について概要をお話しました。
今回は、「表示に関する登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地家屋調査士が行う「表示に関する登記」とはどんなものなのでしょう
か?



答え
───────────────
「表示に関する登記」とは、土地や建物(不動産)の物理的な状況をはっ
きりさせるための登記です。

土地や建物の物理的な状況とは、

土地であれば、所在・地番・地目・地積など。
建物ならば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などをいいます。

そして、これらを登記する一連の作業を仕事(業)として行うことを認め
られている唯一の国家資格者が、土地家屋調査士です。

不動産の登記は、「表題部」と「権利部」に分かれているのですが、表示
に関する登記は、表題部に記載されます。

不動産登記の見本がありますので参考にしてください。
(赤の枠内が表題部です)

不動産登記の見本:



尚、不動産に関する権利の登記(所有権保存・移転登記、抵当権の設定登
記など)は司法書士が担当しますが、権利の登記は、先に表示に関する登
記がなされていることで登記が可能となります。

まだ登記されていない不動産を登記する場合、最初に行うのは「表示に関
する登記」で、土地家屋調査士が担当することになります。


以上、「表示に関する登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知
りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.175登記・測量のQ&A「代位登記」について 2020/06/29(月) 09:12:15

前回は、「嘱託登記」について概要をお話しました。
今回は、「代位登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
代位登記とは、どのようなものなのでしょうか?


答え
───────────────
通常、登記を申請する事ができるのは、その登記をすることによって権利
を得る人およびその義務を負う人だけです。

しかし、通常では登記の申請ができない立場の人でも、法律(民法)の定
めによって申請人に代わって登記の申請をする事ができる場合があります。


■民法
第四百二十三条 債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、
債務者に属する権利(以下「被代位権利」という。)を行使することがで
きる。---以下省略---

他人に対し一定の行為を請求し、これを実行させる権利を有する人を債権
者(さいけんしゃ)といい、他人に対して一定の行為をなすべき義務を負
う人を債務者(さいむしゃ)といいます。

債権者は、自分の債権を保護し安全にするためであれば、債務者が持って
いる権利を債務者に代わって行使することができます。この事を債権者代
位権(さいけんしゃだいいけん)といいます。

つまり、債権者は債務者に代わって登記を申請できることになるのです。
この、債権者が債務者に代わって申請する登記を代位登記(だいいとうき)
といいます。

一筆の土地の一部分を購入した人は、その土地の所有者に代わって土地の
分筆登記を代位申請する事ができます。

また、公共工事などの用地として土地の一部分を買収した場合にも、国や
地方公共団体が、その土地の所有者に代わって土地の分筆登記を嘱託する
事ができます。


以上、「代位登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


◆NO.174登記・測量のQ&A「嘱託登記」について 2020/06/11(木) 12:46:39

前回は、「職権登記」について概要をお話しました。
今回は、「嘱託登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
嘱託登記とは、どのようなものなのでしょうか?


答え
───────────────
不動産に関する登記は、法律に特別の定めがある場合を除いて、当事者の
申請または官庁(国の機関)もしくは公署(地方公共団体の機関)の嘱託
がなければする事ができないことになっています。

法律(不動産登記法)には次のように書いてあります。

■不動産登記法
第十六条 登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又
は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。

当事者が官庁または公署である場合の登記の手続きを嘱託登記(しょくた
くとうき)というわけです。

嘱託登記は、国や地方公共団体が行う公共工事などで、用地の登記が必要
なときなどに行われます。

登記の手続きについては、通常の申請による登記と異なった取り扱いにな
っていますが、登記する事項については、申請による登記と変わりありま
せん。


以上、「嘱託登記」について簡単にご紹介しました。詳しくお知りになり
たい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。


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