所長日記（ブログ）

前回は、「ブルーマップ」について概要をお話しました。
今回は、「国土調査」について概要をお話しします。


問い
------------------------------------------------------------------
「国土調査」という言葉を耳にしたのですが、「国土調査」とはどんなも
のなのでしょうか？


答え
────────────────────────────────
国土調査（こくどちょうさ）とは、狭い国土を合理的に利用するために行
われている調査で、国土調査法に基づいて実施されています。

国土調査は、大きく分けると「地籍調査」「土地分類調査」「水調査」の
３つの調査から構成されています。

■地籍調査
地籍とは一筆ごとの土地の所有者、地番、地目、境界の位置、面積などの
情報のことで、「土地に関する戸籍」と言うことができます。
地籍調査とは、地籍を明らかにすることを目的に、境界や地積に関する測
量・調査を行い、新しい地図（地籍図）と台帳（地籍簿）を作る調査です。


■土地分類調査
土地を利用する上で、その土地の性質を知る事は大変重要な事です。
土地分類調査は、土地の地形・地質・土壌といった自然的な性質や、土地
利用の状況などを調査して、地図（地形分類図・表層地形図・土壌図等）
にまとめる調査です。

■水調査
水調査は、「水」に関する調査で、河川や周辺地域を対象とした水系調査
と、井戸などの地下水を対象とした地下水調査があります。
どちらも、国が主体となって行っています。


尚、国土交通省で国土調査に関する資料を公開していますので参考にして
ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001031136.pdf


以上、国土調査について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「用途地域」について概要をお話しました。
今回は、「ブルーマップ」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
不動産登記の「地番」と「住所」が一致しない場合に、ブルーマップと呼
ばれる地図が役に立つと聞きました。

ブルーマップとはどのようなものなのでしょうか。


答え
───────────────
「地番」と「住所」が一致しない状態になるのは、住居表示が実施された
地域です。

住居表示が実施されていない地域では、住所に不動産登記の地番が使われ
ていますが、住居表示が実施された地域では、住所として地番が使われな
くなります。

住所として地番が使われなくなっても、登記上では地番で表されることか
ら、住居表示が実施された地域では、住所を手がかりに土地の登記情報を
確認することが困難になります。

そんなときに役立つのが「ブルーマップ」です。

ブルーマップは、住宅地図の上に法務局備え付けの地図（公図）を重ね合
わせた地図です。地図（公図）の情報が青色で記載されていることからブ
ルーマップと呼ばれています。

通常の住宅地図には住所の記載しかありませんが、ブルーマップには法務
局備え付けの地図（公図）の情報が重ねて記載されていますので、住所が
わかれば、地番も知ることができます。

また、不動産の取引などで登記情報しか表示されていない場合には、地番
から現地を特定することもできます。

さらに、不動産の取引に役立つ用途地域や建ぺい率などの都市計画に関す
る情報も併記されている地域もあります。

但し、ブルーマップが発行されている地域は限られており、ブルーマップ
の無い地域では、通常の住宅地図と公図情報を照らし合わせて調べること
になり、非常に困難な作業が伴います。

尚、ブルーマップは株式会社ゼンリンの著作物です。詳しい情報は下記サ
イトをご覧ください。
https://www.zenrin.co.jp/product/category/residentialmap/bluemap/


以上、ブルーマップについて簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知り
になりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「分譲マンション土地の持分」について概要をお話しました。
今回は、「用途地域」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
分譲地に「用途地域：第一種住居地域」といった表示がありました。
この用途地域とはどういうものなのでしょうか？


答え
───────────────
用途地域（ようとちいき）は、同一の地域に、用途や使用目的が違う建物
が混在しないようにするために定められたものです。

用途の異なる建物が無秩序に建てられると、住宅街に工場ができたり、学
校の隣にゲームセンターが建ったりするかも知れません。

土地の利用は、似たような用途同士で集まった方が効率的ですし、環境も
守りやすくなります。

用途地域が指定されると、それぞれの用途に応じ、建てられる建物の種類
が制限されます。

用途地域は全部で12種類ありますが、大きく分けると「住居系」「商業系」
「工業系」に分類されます。

用途地域の詳細は、国土交通省のＨＰに掲載されていますので、以下その
中から引用します。

●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中
学校などが建てられます。

●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定
のお店などが建てられます。

●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定のお店など
が建てられます。

●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2まで
の一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

●第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテル
などは建てられます。

●第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケ
ボックスなどは建てられます。

●準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居
の環境を保護するための地域です。

●近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに
小規模の工場も建てられます。

●商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工
場も建てられます。

●準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大き
い工場のほかは、ほとんど建てられます。

●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、
病院、ホテルなどは建てられません。

●工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学
校、病院、ホテルなどは建てられません。

上記の情報は、下記サイトから引用しました。

国土交通省　都市・地域整備局
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm

ご自分がお住まいの用途地域を知りたい場合には、お住まいの市町村の都
市計画課等で確認することができます。

以上、用途地域について簡単にご紹介しました。さらに詳しくお知りにな
りたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しました。

今回は、「分譲マンション土地の持分」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
分譲マンションを購入すると、敷地の権利も取得する事になると聞いたの
ですが、その持ち分はどのように決められるのでしょうか？


答え
───────────────
分譲マンションを購入すると、建物と一緒に敷地権（しきちけん）と呼ば
れる権利も取得することになります。

敷地権とは、分譲マンション（区分建物）と一体化して登記された敷地の
権利で、建物（専有部分）と一緒に売り買いされます。

この敷地権の持ち分は、○○分の○○といった具合に登記されており、原
則として建物（専有部分）の床面積の割合とされています。

床面積の割合による計算式は次の通りです。

　持ち分＝専有部分の床面積／全専有部分の合計床面積

分譲マンションの全ての専有部分の床面積を合計した数値を分母とし、各
専有部分の床面積を分子とした割合です。

尚、規約によって上記の割合以外にすることも可能です。

例えば、

（１）厳密に床面積の割合によると端数が出るので、その端数を整理した
割合で決める場合。

（２）床面積と関係なく価格割合による場合。

その他様々なケースが考えられます。

この敷地権の扱いは、大規模な分譲マンションだけでなく、２世帯住宅の
ような小規模な区分建物でも同じ扱いで処理することができます。


以上、分譲マンション土地の持分について簡単にご紹介しました。さらに
詳しくお知りになりたい場合は、お近くの土地家屋調査士におたずねくだ
さい。

前回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しました。
今回は、「マンション所有者と敷地の権利」について概要をお話しします。



問い
------------------------------
購入を考えている分譲マンションの登記事項証明書（登記簿謄本）に、敷
地権（敷地権の種類・所有権）の記載があるとのことですが、これは何を
意味するのでしょうか？


答え
───────────────
敷地権（しきちけん）とは、分譲マンション（区分建物）と一体化して登
記された敷地の権利です。

分譲マンションの購入者は通常、その建物（専有部分）だけでなく、マン
ションの敷地に関する権利も取得することになります。

一戸建て住宅のような通常の建物であれば、その敷地と建物はそれぞれ独
立した不動産として別々に登記されています。

そのため、土地だけを売却したり、建物だけを売ることもできます。

しかし、分譲マンションのような区分建物の登記は、その敷地に関する権
利も一緒に登記されていて、建物（専有部分）と敷地の権利は分離して処
分することができない扱いとなっています。

ですから、このようなマンションを売り買いすると、その敷地の権利も一
緒に売り買いされることになるのです。

この事は、規約によってマンションの敷地と定めた土地（規約敷地）につ
いても同様です。


以上、マンション所有者と敷地の権利について簡単にご紹介しましたが、
実際には、建物（専有部分）と敷地に関する権利とを分離して処分できる
場合もあり、多様なケースが存在します。

詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しました。
今回は、「分譲マンションの敷地」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
購入を検討している分譲マンションには駐車場や中庭があるのですが、そ
れらもマンションの敷地の一部とのことです。通常マンションの敷地とは、
どこまでの範囲をいうのでしょうか？



答え
───────────────
一般的な分譲マンションの敷地には、「法定敷地（ほうていしきち）」と
「規約敷地（きやくしきち）」があります。

（１）法定敷地

法定敷地は、そのマンションが建っている土地を指します。

例えば、マンションが一筆の土地の一部の上に建っている場合、その一筆
の土地全部が敷地となります。

また、マンションが数筆の土地にまたがっているときは、その数筆の土地
全部が敷地となります。

このように、マンションが建っている土地は、法律上当然にマンションの
敷地である事がわかりますので法定敷地と呼ばれています。

（２）規約敷地

規約敷地は、分譲マンションの所有者（区分所有者）が規約によってマン
ションの敷地と定めた土地です。

これは、マンションまたはマンションが建っている土地と一体として管理
または使用するための土地で、マンションが建っている土地（法定敷地）
と必ずしも隣接している必要はありません。

規約敷地の例としては、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等
といった土地があります。

規約で定めれば、マンションから離れた場所にある駐車場でも、マンショ
ンの敷地として取り扱うことができます。


以上、分譲マンションの敷地について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「二世帯住宅の建物登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
父名義で登記されている住宅に増築して二世代住宅にしようと考えていま
す。

増築部分だけで日常生活の一切を行うことができる設計ですが、既存の建
物とはドアを通してお互いに行き来できるようにしたいと考えています。
増築に掛かる費用はすべて私が負担します。

この場合、登記はどのようにすればいいのでしょうか？


答え
───────────────
この場合の登記は、（１）全体を一個の建物として登記する方法と（２）
区分建物として登記する方法の２通りの方法が考えられます。

（１）全体を一個の建物として登記

父と子の共有名義で、全体を一戸の建物として登記する方法です。

父と子の持分は、既存部分と増築部分の価格割合から決めます。持分の登
記は司法書士に依頼して処理する必要があります。

（２）区分建物として登記

既存部分と増築部分を別々の建物（区分建物）として登記する方法です（
幾つかの要件をクリアする必要があります）。

区分建物の登記をすると、外見上１個の建物でも、独立した２個の建物と
して扱われることになります。

このことにより担保権を設定するときは、増築した部分だけに設定するこ
とが可能です。

区分建物の登記は主にマンションを登記する際に用いられますが、小規模
な建物でも、区分建物の要件を満たすことができれば可能になります。

区分建物の要件は以下の通りです。

１、１棟の建物であること。

２、隔壁（シャッター、ドアを含む）や階層（天井、床など）によって遮
断され、構造上と利用上の独立性があること。

３、区分建物として独立した用途性があり直接外への出入りが可能なこと。

　（廊下や階段室など共用部分を利用することも含む）


以上、二世帯住宅の建物登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しました。
今回は、「仮換地上の建物の登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
土地区画整理地内の土地を購入して家を建てました。

この土地は仮換地の状態で、土地区画整理組合から仮換地証明書、仮換地
重ね図等が交付されました。この状態で建物の登記はできるのでしょうか。


参考図：



答え
───────────────
土地区画整理事業では、宅地利用の増進を図るために、区画を割り直して
土地を入れ替えする換地手法が用いられます。

仮換地とは、換地の位置や範囲を仮に指定するものです。

仮換地指定後は、仮換地を従前の土地と同じように使用収益することがで
き、建築物を建てることも可能で、建物の登記もできます。

ただし、所有権は換地処分の公告の日までは従前の土地のままです。

参考図の例に当てはめると、従前の土地（２６番）にあった土地の使用収
益権が仮換地（８ブロック２ロット）に移りますが、所有権は換地処分の
公告の日までは従前の土地（２６番）のままとなります。

（ブロックとは街区を表し、ロットとは宅地１区画を示します）

そのため、所有権を示す権利証や登記簿、公図等は今まで通り２６番とい
うことになり、売却する場合も２６番の移転登記を行います。

建物登記の際の所在は、底地地番と仮換地のブロックロットを併記して行
います。

ちなみに仮換地を本換地にするための手続は、地番と地積を変更するだけ
です。


以上、仮換地上の建物の登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しました。

今回は、「プレハブ建物の登記」について概要をお話しします。


問い
------------------------------
庭にプレハブの建物を設置して物置として利用しています。
このプレハブ建物を建物として登記する事は可能でしょうか？


答え
───────────────
建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定される必要が
あります。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない（不動産登記規則：第百十一条）」

要件をまとめると次のようになります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


プレハブ建物について問題になりそうなのは、土地に定着しているかどう
かだと思います。

例えば、工事現場などで見かける丸太杭の上に土台を置いて、鎹（かすが
い）で固定したようなプレハブ建物は、定着しているとは言えませんので
登記できません。

参考図１：
　


しかし、コンクリートによる基礎を造り、これにしっかりと固定してあれ
ば登記できるプレハブもあります。

参考図２：
　


建物が土地に定着しているかどうかの判断が困難な場合もありますので、
詳しくは、お近くの土地家屋調査士におたずねください。

前回は、「新築建物が登記可能になる時点」について概要をお話しました。

今回は、「ビニールハウスは登記できるか」について概要をお話しします。



問い
------------------------------
畑の中に農耕用のビニールハウスを造りました。基礎はコンクリートで、
部分的に鉄骨も使用しており、かなりガッチリした構造をしています。

このビニールハウスを建物として登記する事は可能でしょうか？


答え
───────────────
建物として登記するためには、法の規定に基づき建物と認定されなければ
なりませんが、ビニールハウスの場合は建物と認定されませんので登記は
できません。

法の条文には次のように書いてあります。

「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した
建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなけれ
ばならない（不動産登記規則：第百十一条）」

要件をまとめると次のようになります。

１．土地に定着していて容易に移動できないこと。

２．永続性があること。

３．屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。

４．その目的とする用途に供しうる状態にあること。

５．不動産として独立して取引対象となりうるものであること。


基礎がコンクリートで、柱が鉄骨であっても、屋根及び周壁のに当たる部
分がビニールで覆われているだけですと、構造上の永続性が認められず要
件を満たさないのです。

これは、ビニールの耐用年数が短いことに起因しています。

もし、屋根や周壁にガラス等の永続性のある板がはめ込まれているような
場合には、建物として認められます。


以上、ビニールハウスの登記について簡単にご紹介しました。詳しくは、
お近くの土地家屋調査士におたずねください。